Försäkring och ansvar vid personalboende – vad gäller?

När företag ordnar personalboende för montörer, byggarbetare eller annan projektpersonal uppstår ofta frågor om försäkringar och ansvar. Vem ersätter vid skador? Vad händer om något går sönder? Vilka försäkringar krävs egentligen? I denna guide går vi igenom de viktigaste aspekterna av försäkring och ansvar vid personalboende – ett område som både uthyrare och företag behöver ha koll på för att undvika dyra tvister.

1. Vilka försäkringar behövs vid personalboende?

Vid uthyrning av boende till företag och deras personal är det avgörande att rätt försäkringar finns på plats. Både husägaren och hyresgästen behöver sitt eget skydd – en hemförsäkring täcker inte alltid alla situationer vid uthyrning.

Husägarens hemförsäkring och bostadsrättstillägg

Som ägare till en bostadsrätt eller villa som hyrs ut ska du ha din egen hemförsäkring som täcker byggnaden och den fasta inredningen. För bostadsrätter krävs dessutom ett bostadsrättstillägg, och detta är ditt ansvar som ägare – inte hyresgästens. Din hemförsäkring skyddar dock främst dig och dina ägodelar.

Eftersom hyresgästen har tillåtelse att vara i bostaden ersätter inte din hemförsäkring saker som förstörs eller stjäls av hyresgästen under uthyrningen. Detta innebär att du som husägare behöver överväga en tilläggsförsäkring specifikt för uthyrning.

Uthyrningsförsäkring – extra skydd för värden

En uthyrningsförsäkring är en tilläggsförsäkring som kan tecknas till din hem- eller villaförsäkring, och med den kan du få ersättning för skador och stölder som din tillfälliga hyresgäst orsakar. Priset för uthyrningsförsäkringen ligger i de flesta fall mellan 500–1 000 kronor per år.

För dig som hyr ut personalboende är detta ett viktigt skydd, särskilt när flera personer kan komma att bo i fastigheten under projektets gång.

Hyresgästens hemförsäkring och ansvarsskydd

Hyresgästen behöver en egen hemförsäkring för sina saker, och den innehåller dessutom en ansvarsförsäkring som är viktig om hyresgästen råkar orsaka en skada på bostadsrättens fasta inredning. Detta gäller även när det är ett företag som hyr åt sina montörer.

"Kontrollera att din hyresgäst har en hemförsäkring, eller ett motsvarande försäkringsskydd om personen normalt bor i ett annat land. I hemförsäkringen ingår ett ansvarsskydd som gäller om hyresgästen orsakar en skada," förklarar Peter Stark, jurist på Konsumenternas Försäkringsbyrå.

Vid personalboende är det därför klokt att i avtalet kräva att hyrestagande företag ser till att de anställda har giltigt försäkringsskydd. Detta kan antingen vara genom kollektivavtalade försäkringar eller genom företagets egen ansvarsförsäkring.

2. Vem ansvarar för vad? Skador, olyckor och stölder

När flera montörer eller projektarbetare bor i samma bostad kan slitaget bli större än vid vanlig uthyrning. Det är därför extra viktigt att i förväg klargöra vem som ansvarar för olika typer av skador.

Hyresgästens vårdplikt

Hyresgästen har enligt hyreslagen en vårdplikt över bostaden och ska vårda den väl under hyrestiden. Hyresgästen är skyldig att ersätta "all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse". Detta gäller även när ett företag hyr bostaden åt sina anställda.

Du som hyresgäst är ansvarig för skador som du själv, dina gäster eller ditt husdjur orsakar, till exempel om du av misstag skadar golvet eller en inredningsdetalj. Då täcker din hemförsäkring ofta dessa kostnader.

Husägarens underhållsplikt

Medan hyresgästen har en vårdplikt har hyresvärden en underhållsplikt över standarden i bostaden. Hyresvärden måste ersätta sådant som uppstår genom normalt slitage, det kan hyresvärden inte skjuta över på hyresgästen.

Vid personalboende kan gränsen mellan normalt slitage och skador vara svår att dra, särskilt om boendet har använts intensivt. Därför är tydlig dokumentation vid inflyttning och utflyttning avgörande.

När olyckor inträffar

Om det inträffar en brand, vattenskada eller andra skador på bostaden ansvarar du som ägare för skadan. Om din hyresgäst är vårdslös och orsakar en skada på din bostad kan du rikta ett skadeståndskrav mot hyresgästen. Detta är där hyresgästens ansvarsförsäkring kommer in i bilden.

I praktiken kan det vara svårt att bevisa vållande. Det är hyresvärden som måste bevisa att det är hyresgästen som har orsakat skadan. Det görs vanligtvis genom att hyresvärden upprättar besiktningsprotokoll både vid inflyttning och vid utflyttning ur lägenheten för att ha ett underlag.

Stöld och inbrott

Om det inträffar ett inbrott under uthyrningstiden och någon annan person än hyresgästen tar sig in i bostaden kan din försäkring gälla. Men det kan bli svårt att bevisa att det har hänt när du själv inte vistas i bostaden.

Detta är ytterligare ett argument för att teckna uthyrningsförsäkring vid personalboende, där kontrollen över vem som har tillgång till bostaden kan vara mindre strikt än vid vanlig uthyrning.

3. Krav från byggföretag och andra arbetsgivare

När du hyr ut personalboende till företag ställs ofta särskilda krav på försäkringar och dokumentation. Särskilt byggföretag har stränga rutiner på grund av de risker som följer med deras verksamhet.

Ansvarsförsäkring för företag

Det ligger i kundens intresse att arbetet som ska utföras täcks av en ansvarsförsäkring, så att hantverkaren eller byggföretaget har ekonomiskt stöd om något går snett, vilket även minskar risken för tvister. Generellt sett kan en ansvarsförsäkring kosta mellan 10 000 och 30 000 kronor per år. Ett medelstort byggföretag med en årlig omsättning på cirka 10 miljoner kronor kan betala runt 20 000 kronor per år för en ansvarsförsäkring.

Större byggföretag har ofta omfattande ansvarsförsäkringar som täcker även skador som deras anställda kan orsaka i hyresbostäder. Försäkring för byggföretag uppfyller försäkringskraven som finns i branschavtalen AB 04, ABT 06 och NLM 10.

Försäkringskrav i avtal

När du som husägare tecknar avtal med företag om personalboende är det vanligt att företaget begär att du kan uppvisa försäkringsbevis. På samma sätt kan du som uthyrare begära att se företagets ansvarsförsäkring och att få bekräftelse på att de anställda har hemförsäkringar genom kollektivavtal.

I offentliga upphandlingar ställs ibland krav på att sökande ska ha en ansvarsförsäkring omfattande förmögenhetsskada med ett försäkringsbelopp på minst 2 miljoner kronor. Liknande belopp kan vara relevanta även vid privata avtal om personalboende för större projekt.

Kollektivavtalade försäkringar

Hela 90 procent av alla arbetstagare i Sverige omfattas automatiskt av kollektivavtalade försäkringar genom sitt anställningsavtal, och arbetsgivaren betalar premien. Detta innebär att de flesta montörer och byggarbetare redan har grundläggande försäkringsskydd som kan täcka skador de orsakar i bostaden.

"Genom kollektivavtalet täcks du av fem avtalsförsäkringar och en tjänstepensionförsäkring. Avtalsförsäkringarna kompletterar vissa ersättningar från socialförsäkringen," enligt information från Byggnads.

4. Hyresgästens ansvar – vad montören och företaget ska ha

För montörer och projektpersonal som bor i personalboende är det viktigt att veta vilket ansvar man har för bostaden och vilka försäkringar som faktiskt gäller.

Dokumentera bostadens skick vid inflyttning

Dokumentation av bostadens skick kan med fördel undertecknas av båda parter. Gör en besiktning av lägenheten eller villan innan uthyrning och efter avslutad uthyrning. Ta gärna bilder och notera eventuella befintliga skador för att undvika missförstånd senare.

Anmälningsplikt vid skador

Hyresgästen har ett ansvar enligt Hyreslagen att direkt anmäla större skador eller skador som kan leda till följdskador om de inte åtgärdas som uppstår under hyrestiden. Detta gäller även om skadan inte är hyresgästens fel.

Om en vattenskada uppstår eller ett element inte fungerar ska montören eller den ansvariga på företaget omedelbart kontakta husägaren. Att vänta kan leda till följdskador som kan bli mycket dyrare att åtgärda.

Vad hemförsäkringen täcker

Du som bor i en hyresrätt behöver en hemförsäkring för dig, de som bor i bostaden och era saker. I hemförsäkringen för hyresrätt ingår bland annat upp till 1,5 miljoner i ersättning för saker vid inbrott, brand, vattenskador och skadegörelse.

I hemförsäkringen ingår ansvarsskydd och rättsskydd och det innebär att du får hjälp om någon kräver att du ska betala skadestånd, till exempel att du anses skadeståndsskyldig för en brand- eller vattenskada i bostaden.

5. Checklista: Så skyddar du dig som uthyrare

Som uthyrare av personalboende kan du minska riskerna avsevärt genom att följa dessa steg:

Före uthyrning:

• Kontakta ditt försäkringsbolag – Informera om att du ska hyra ut och fråga om du behöver uthyrningsförsäkring eller andra tillägg.
• Teckna uthyrningsförsäkring – Ett relativt billigt skydd (500–1 000 kr/år) som kan spara dig från stora kostnader.
• Upprätta ett tydligt hyresavtal – Använd en professionell avtalsmall för personalboende som tydligt specificerar parternas ansvar.
• Kräv försäkringsbevis – Be det hyrestagande företaget visa att de har ansvarsförsäkring och att personalen har hemförsäkringar.
• Genomför inflyttningsbesiktning – Fotografera och dokumentera bostadens skick tillsammans med företagets representant eller montörerna.

Under uthyrningen:

• Håll kontakt – Ha regelbunden kommunikation med företaget om eventuella problem eller behov av underhåll.
• Hantera underhåll snabbt – Om något går sönder som är ditt ansvar, åtgärda det omgående för att undvika följdskador.
• Dokumentera eventuella skador – Om skador uppstår under hyrestiden, dokumentera dessa direkt med foton och skriftliga anteckningar.

Efter uthyrningen:

• Genomför utflyttningsbesiktning – Gå igenom bostaden noggrant och jämför med inflyttningsbesiktningen.
• Anmäl eventuella skador – Kontakta ditt försäkringsbolag omedelbart om du upptäcker skador som inte är normalt slitage.
• Spara all dokumentation – Avtal, besiktningsprotokoll, fotografier och korrespondens kan vara avgörande vid eventuella tvister.

Särskilt viktiga punkter för personalboende:

• Avgör vem som betalar vad – Klargör i avtalet om hyresgästen eller företaget ska stå för el, vatten, internet och andra löpande kostnader.
• Reglera antal boende – Specificera maximalt antal personer som får bo i fastigheten samtidigt.
• Inkludera städrutiner – Ange i avtalet vilka städkrav som gäller under hyrestiden och vid utflyttning.
• Hantera uppsägning – Vid personalboende kan projekt avslutas tidigare eller förlängas – se till att avtalet har flexibla men tydliga regler för detta.

När det gäller personalboende i Stockholm, Göteborg, Malmö och andra stora städer är efterfrågan ofta hög, vilket gör det extra viktigt att ha ordning på alla praktiska och juridiska aspekter.

För företag som behöver boende i samband med infrastrukturprojekt kan vår guide om infrastrukturprojekt och personalboende ge ytterligare vägledning. Information om regelverket finns även i vår artikel om privatuthyrningslagen och 2026 års reformer.

Sammanfattning

Försäkring och ansvar vid personalboende handlar om att skydda både husägare och hyresgäst genom tydliga avtal och rätt försäkringar. Husägaren behöver vanligtvis en hemförsäkring med bostadsrättstillägg (vid bostadsrätt) samt en uthyrningsförsäkring för att täcka skador orsakade av hyresgäster. Hyresgästen – i detta fall företaget och dess anställda – behöver hemförsäkringar med ansvarsskydd, ofta genom kollektivavtal.

Ansvarsfördelningen regleras i hyreslagen: hyresgästen har vårdplikt och ansvarar för skador genom vårdslöshet, medan hyresvärden har underhållsplikt och ansvarar för normalt slitage. Dokumentation genom besiktningsprotokoll vid in- och utflyttning är avgörande för att kunna bevisa eventuella skador.

Byggföretag ställer ofta specifika krav på försäkringar i sina avtal, och som uthyrare bör du begära försäkringsbevis från det hyrestagande företaget. Med rätt förberedelser, tydliga avtal och adekvat försäkringsskydd kan personalboende bli en trygg och lönsam lösning för båda parter.