Privatuthyrningslagen 2026: Det här gäller från 1 juli

Den 1 juli 2026 trädde privatuthyrningslag (2026:772) i kraft. Den ersatte lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad och samlar reglerna för privatpersoner som hyr ut ägda bostäder. Samtidigt ändrades reglerna om bland annat blockhyra i 12 kap. jordabalken.

Här skiljer vi på tre frågor som ofta blandas ihop: vilken uthyrning den nya lagen omfattar, hur hyran får bestämmas och hur hyresinkomsten beskattas. Artikeln ger allmän information och ersätter inte juridisk eller skattemässig rådgivning i ett enskilt avtal.

Beslutet bakom de nya reglerna

Riksdagen biföll proposition 2025/26:187, En mer flexibel hyresmarknad, den 20 maj 2026. Den nya lagen kungjordes som SFS 2026:772 och trädde i kraft den 1 juli 2026. Den officiella lagtexten finns hos Svensk författningssamling, och hela beslutsunderlaget finns hos Sveriges riksdag.

1. Lagen kan omfatta högst två fristående lägenheter

Privatuthyrningslagen gäller när en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning upplåter ett ägt hus eller en del av ett hus som bostad. Den gäller däremot inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av den egna bostaden. Då gäller normalt hyreslagen i 12 kap. jordabalken.

Ordet regelmässigt är viktigt. Bedömningen utgår från hur verksamheten är ordnad över tid, inte bara hur många avtal som råkar löpa en viss dag. Rum och uthyrningsdelar i det hus där hyresvärden själv bor bedöms särskilt och räknas inte alltid på samma sätt som fristående bostäder.

Lagen gäller inte heller när:

• hyresvärden själv innehar bostaden med hyresrätt,
• upplåtelsen avser fritidsändamål, eller
• uthyrningen har sådan omfattning att undantaget för fler än två lägenheter gäller.

För en bostadsrätt behövs fortfarande föreningens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden till andrahandsupplåtelsen. Den nya privatuthyrningslagen ersätter inte bostadsrättslagens krav på tillstånd.

2. Nya och gamla avtal följer olika lagar

Den nya lagen gäller för avtal som ingås från och med den 1 juli 2026. Ett avtal som ingicks enligt den tidigare lagen fortsätter att omfattas av den upphävda lagen. Det betyder att två liknande uthyrningar kan följa olika regler beroende på när avtalen tecknades.

Skriv därför alltid in avtalsdatum, hyresobjekt, användningsändamål, hyra, vad som ingår och uppsägningstid tydligt. Enligt den nya lagen ska avtalet upprättas skriftligt om hyresvärden eller hyresgästen begär det. I praktiken bör ett uthyrningsavtal alltid vara skriftligt.

3. Friare inflyttningshyra – men inte utan skyddsregel

Parterna får som utgångspunkt komma överens om inflyttningshyrans storlek. Det är en annan modell än den tidigare kopplingen till kapital- och driftskostnader. Hyran ska normalt anges som ett bestämt belopp, medan faktisk förbrukning av exempelvis el, värme och vatten kan regleras separat enligt lagen.

Avtalsfriheten är inte obegränsad. Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt om den är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut för liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade bostäder som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen. Läget, bostadens skick, förmåner och efterfrågan kan vägas in i jämförelsen.

4. Schablonavdraget är fortfarande 40 000 kronor

Reformen av privatuthyrningslagen ändrade inte inkomstskattelagen. Enligt Skatteverkets vägledning om privatuthyrning är schablonavdraget 2026 högst 40 000 kronor per bostad och år. Avdraget gäller per bostad, inte per person. Om flera äger bostaden fördelas det mellan ägarna efter ägarandel.

För småhus och ägarlägenhet får du dessutom normalt dra av 20 procent av hyresintäkten. För bostadsrätt och hyresrätt gäller andra kompletterande avdrag. Skatteverkets beräkningshjälp är säkrast när du vill räkna på just din bostad.

Räkneexempel: villa som hyrs ut för 15 000 kr per månad

Exemplet gäller ett småhus som är privatbostad, ägs av en person hela året och inte har andra inkomster kopplade till bostaden. Skatten kan bli en annan för en bostadsrätt, hyresrätt, delat ägande eller uthyrning som bedöms som näringsverksamhet.

Privatuthyrning till företag är inte automatiskt blockhyra

Ett företag kan vara avtalspart när en bostad ska användas som boende för personal, men det gör inte upplägget automatiskt till blockhyra. Blockhyra i hyreslagens mening avser minst tre bostadslägenheter som hyrs ut tillsammans och regleras separat i 12 kap. jordabalken.

För en privat husägare som hyr ut en eller två bostäder till ett företag behöver avtalskedjan bedömas för sig: vem är hyresgäst, vem bor i bostaden, får företaget byta boende personer och vem ansvarar för skador, nycklar och uppsägning? Läs vår separata guide om blockhyra för företag om upplägget omfattar tre eller fler lägenheter.

Praktisk checklista före nytt avtal

• Fastställ om bostaden ägs eller innehas med hyresrätt.
• Kontrollera om den nya lagen eller äldre övergångsregler gäller.
• Räkna hur många fristående lägenheter som hyrs ut regelmässigt.
• Kontrollera föreningens eller hyresvärdens tillstånd när det behövs.
• Beskriv användningen som bostad och ange vilka som får bo där.
• Ange fast hyra och specificera eventuell debitering av faktisk förbrukning.
• Reglera deposition, skador, inventarier, nycklar och uppsägning skriftligt.
• Använd Skatteverkets aktuella regler när du räknar på nettot.

Vanliga frågor om privatuthyrningslagen 2026

När började den nya privatuthyrningslagen gälla?

Den trädde i kraft den 1 juli 2026. Äldre avtal fortsätter att följa lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.

Kan jag hyra ut två bostäder enligt lagen?

Ja, lagen kan omfatta högst två fristående lägenheter. Om du regelmässigt hyr ut fler än två gäller normalt hyreslagen för upplåtelserna. Bedömningen görs utifrån hur uthyrningen är organiserad över tid.

Får jag sätta vilken hyra jag vill?

Du och hyresgästen får som utgångspunkt avtala om inflyttningshyran. Hyresnämnden kan dock sänka en hyra som är väsentligt högre än för jämförbara privatuthyrda bostäder.

Hur stort är schablonavdraget 2026?

Högst 40 000 kronor per bostad och år enligt Skatteverket. För småhus och ägarlägenhet finns normalt även ett avdrag med 20 procent av hyresintäkten.

Behöver du ett tryggt företagsavtal?

StayOnSite arbetar med personalboende och företagsbostäder i hela Sverige. Vi hjälper till att tydliggöra boendebehov, avtalsparter och det praktiska ansvaret innan inflyttning. Vill du hyra ut din bostad till ett företag kan du registrera bostaden. Företag som söker boende kan skicka en projektförfrågan eller ringa 076-249 84 86.