Nya privatuthyrningslagen 2026: Vad reformen innebär för husägare

I juni 2026 röstade riksdagen igenom den mest genomgripande reformen av privatuthyrningslagen sedan den infördes 2012. Förändringarna, som träder i kraft den 1 juli 2026, påverkar hundratusentals svenska husägare som hyr ut — eller funderar på att hyra ut — sin bostad.

I den här artikeln går vi igenom exakt vad som förändras, hur det påverkar din skattesituation, och vad du som husägare behöver göra. Vi förklarar också hur StayOnSite kan hjälpa dig att maximera din hyresintäkt utan avgifter.

Bakgrund: Privatuthyrningslagen i korthet

Privatuthyrningslagen (2012:978) infördes för att förenkla för privatpersoner att hyra ut sin bostad. Innan lagen gällde hyreslagen fullt ut, med besittningsskydd och bruksvärdesprincip, vilket avskräckte många från att hyra ut.

De viktigaste dragen i den ursprungliga lagen:

• Hyran får sättas fritt (inte bunden av bruksvärdessystemet)
• Hyresgästen har inget besittningsskydd
• Uppsägningstiden är en hyresperiod (normalt en månad)
• Gäller privatpersoner som hyr ut högst en bostad
• Schablonavdraget för uthyrningsinkomster var 40 000 kr per år

Lagen har fungerat väl för kortare uthyrningar, men kritiker har länge pekat på att den inte räcker för att möta den moderna bostadsmarknadens behov. Företag som behöver hyra bostäder för personal har hamnat i en gråzon, och schablonavdraget har inte justerats sedan lagens införande trots 14 år av inflation.

De viktigaste förändringarna i reformen

Reformen bygger på den statliga utredningen SOU 2025:65 "En modern privatuthyrning" och innehåller fyra huvudsakliga förändringar:

1. Schablonavdraget höjs från 40 000 till 50 000 kr

Det skattefria schablonavdraget vid uthyrning av privatbostad höjs med 25 procent. Det innebär att du som husägare kan tjäna mer på uthyrning innan du behöver betala skatt.

"Schablonavdraget vid uthyrning av privatbostad höjs till 50 000 kronor per beskattningsår. Utöver schablonavdraget får 20 procent av hyresintäkten dras av. Överskottet beskattas som inkomst av kapital med 30 procent skatt."

— Skatteverket, Regler för privatuthyrning fr.o.m. 2026-07-01

I praktiken innebär det att en husägare som hyr ut en bostad för 15 000 kr per månad (180 000 kr/år) får följande skatteberäkning:

Besparing: 3 000 kr per år vid en månadshyra på 15 000 kr. För husägare som hyr ut till ett lägre belopp — exempelvis 8 000 kr per månad (96 000 kr/år) — blir besparingen proportionellt ännu viktigare.

2. Uthyrning av upp till 2 bostäder utan näringsverksamhet

Tidigare gällde privatuthyrningslagen bara för en bostad. Hade du två bostäder riskerade du att Skatteverket bedömde uthyrningen som näringsverksamhet, med egenavgifter och momsplikt som följd.

Nu utökas gränsen till två bostäder. Det innebär att du kan hyra ut exempelvis din villa och en sommarstuga — eller din lägenhet och ett oinrett gårdshus — utan att det klassas som näringsverksamhet.

"Gränsen för när uthyrning av privatbostad övergår till näringsverksamhet höjs från en till två bostäder. Schablonavdraget om 50 000 kronor gäller per bostad, det vill säga maximalt 100 000 kronor per år för den som hyr ut två bostäder."

— Prop. 2025/26:143, Regeringens proposition till riksdagen

Detta är en stor förändring för husägare i norra Sverige, där många äger både en permanentbostad och en fritidsbostad. Nu kan båda hyras ut med de förmånliga villkoren i privatuthyrningslagen.

3. Blockhyresreglerna förenklas

Blockhyra innebär att ett företag hyr flera bostäder av samma hyresvärd genom ett enda avtal. Det är den vanligaste modellen för personalboende — ett byggbolag hyr till exempel fem lägenheter i samma hus för sina montörer.

Tidigare krävde blockhyresavtal med privatpersoner att man navigerade mellan privatuthyrningslagen och hyreslagen, med oklara gränsdragningar. Reformen förtydligar att:

• En privatperson kan ingå blockhyresavtal för upp till 2 bostäder under privatuthyrningslagens villkor.
• Företaget som hyr (blockhyresgästen) tar ansvar för andrahandsuthyrningen till de enskilda boende.
• Hyresvärden (husägaren) behöver inte förhålla sig till besittningsskydd gentemot de enskilda boende — det är blockhyresgästens ansvar.

I praktiken innebär det att det blir enklare och tryggare för husägare att hyra ut till företag som StayOnSite. Du tecknar ett avtal med oss, vi sköter resten.

4. Fri hyressättning vid nyuthyrning bekräftas

Reformen förtydligar att privatuthyrningslagen ger fri hyressättning — det vill säga att hyran inte behöver följa bruksvärdessystemet. Dock får hyran inte vara "oskälig" i relation till bostadens storlek, läge och standard.

Skatteverket har publicerat riktlinjer som anger att en skälig hyra normalt motsvarar bostadens marknadsvärde vid fri uthyrning. I praktiken innebär det att husägare i attraktiva lägen — nära industrietableringar, universitets­städer eller storstäder — kan ta ut en hyra som speglar den verkliga efterfrågan.

Skatteeffekter: Räkneexempel för olika scenarier

Låt oss titta på tre vanliga scenarier och hur reformen påverkar nettointäkten:

Scenario A: Villa i Boden, hyra 12 000 kr/månad

Scenario B: Lägenhet i Stockholm, hyra 18 000 kr/månad

Scenario C: Två bostäder (villa + stuga), total hyra 20 000 kr/månad

"Kapitalinkomster från uthyrning av privatbostad beskattas med en skattesats om 30 procent. Avdrag medges med 50 000 kronor per bostad (schablonavdrag) samt 20 procent av hyresintäkten."

— Skatteverket, SKV 370 utgåva 2026

Vad innebär reformen för dig som husägare?

Sammanfattningsvis gör reformen det mer attraktivt att hyra ut sin bostad. Här är de viktigaste praktiska konsekvenserna:

Du behåller mer av hyran

Med det höjda schablonavdraget betalar du mindre skatt. Det extra avdraget på 10 000 kr innebär en direkt skattebesparing på 3 000 kr per år (10 000 × 30 %). Har du två bostäder sparar du upp till 6 000 kr per år.

Tryggare att hyra ut flera bostäder

Risken att klassas som näringsidkare minskar avsevärt. Har du en villa och en sommarstuga, eller en bostadsrätt och ett uthyrningsrum, kan du nu hyra ut båda med full trygghet.

Enklare att samarbeta med företag

De nya blockhyresreglerna gör det smidigare att hyra ut till företag som behöver bostäder för personal. Du behöver inte hantera enskilda hyresgäster — företaget tar det ansvaret.

Bättre villkor i orter med hög efterfrågan

I städer som Luleå, Boden, Skellefteå och Kiruna är efterfrågan på personalboende enorm. Med fri hyressättning och de nya avdragen kan husägare i dessa orter tjäna betydligt mer än genom traditionella hyreskontrakt.

Så hjälper StayOnSite dig som husägare

StayOnSite erbjuder en unik modell för husägare som vill hyra ut till företag:

Nollavgiftsmodellen: 0 % avgift

Till skillnad från konkurrenter som Samtrygg (15 % avgift) och Qasa (4,95 %) tar StayOnSite 0 procent i avgift från husägaren. Din avtalade hyra betalas ut i sin helhet — inga dolda avdrag, inga serviceavgifter, inga provisioner.

"Vi tror att den bästa modellen för att lösa bostadsbristen är att göra det maximalt enkelt och lönsamt för husägare att hyra ut. Därför tar vi ingen avgift av husägaren — överhuvudtaget."

— Kajsa Lindwall, grundare StayOnSite

Garanterad hyra varje månad

StayOnSite hyr din bostad på ett fast månadskontrakt. Du får din hyra den 25:e varje månad, oavsett om bostaden är fullt belagd eller inte. Ingen oro för utebliven betalning.

Professionella företagshyresgäster

Alla våra hyresgäster är verifierade företag med organisationsnummer. Det handlar om byggbolag, energiföretag och teknikföretag som behöver bostäder för sin personal. Professionella hyresgäster innebär mindre slitage, bättre ordning och tryggare uthyrning.

Vi sköter allt det praktiska

Kontraktshantering, nyckelöverlämning, felanmälan och kontakt med hyresgästen — allt sköts av StayOnSite. Du får din hyra utan att behöva lyfta ett finger.

Vanliga frågor om nya privatuthyrningslagen

När träder de nya reglerna i kraft?

Den 1 juli 2026. Reglerna gäller för hyresintäkter från och med det datumet. För beskattningsåret 2026 gäller alltså det gamla schablonavdraget (40 000 kr) för januari–juni och det nya (50 000 kr, proportionerat) för juli–december.

Behöver jag skriva nytt hyresavtal?

Nej, befintliga hyresavtal fortsätter att gälla. De nya reglerna påverkar främst skatteberäkningen och möjligheten att hyra ut fler bostäder.

Kan jag hyra ut min bostadsrätt?

Ja, privatuthyrningslagen gäller även bostadsrätter. Du behöver dock fortfarande godkännande från din bostadsrättsförening för andrahandsuthyrning.

Vad händer om jag hyr ut mer än 2 bostäder?

Från och med den tredje bostaden klassas uthyrningen som näringsverksamhet. Det innebär att du behöver betala egenavgifter (cirka 28 %) och eventuellt registrera ett företag.

Hur påverkas jag om jag hyr ut i andra hand?

Privatuthyrningslagen gäller bara om du äger bostaden (äganderätt eller bostadsrätt). Om du hyr ut i andra hand gäller hyreslagen, och du behöver hyresvärdens godkännande.

Måste jag deklarera hyresintäkter under 50 000 kr?

Ja, alla hyresintäkter ska deklareras. Men med schablonavdraget och 20-procents­avdraget blir den faktiska skatten noll om intäkterna understiger tröskeln. Du redovisar ändå intäkten i din inkomstdeklaration.

Nästa steg

Den nya privatuthyrningslagen gör det enklare, tryggare och mer lönsamt att hyra ut sin bostad i Sverige. Oavsett om du har en villa i Boden, en lägenhet i Göteborg eller en sommarstuga i Jämtland, finns det nu starkare incitament än någonsin att bli uthyrare.

Vill du veta vad din bostad kan ge i hyra? Gå till vår husägarsida och få en kostnadsfri värdering — eller ring oss på 076-249 84 86.

Läs även vår kompletta guide till personalboende 2026 och vår analys av den gröna omställningens boendeeffekter.