Nya blockhyra-reglerna från 1 juli 2026: Guide för husägare som vill hyra ut

Den 1 juli 2026 träder nya regler i kraft som fundamentalt förändrar förutsättningarna för dig som husägare och vill hyra ut din bostad. Privatuthyrningslagen reformeras och blockhyresreglerna moderniseras — två lagändringar som gör det enklare, tryggare och mer lönsamt att hyra ut till företag. I den här guiden går vi igenom exakt vad som förändras och hur du förbereder dig.

Sammanfattning av lagändringarna

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2026. Regeringen lämnar nu en proposition med förslag som ska göra det enklare att hyra ut bostäder och öka tillgången på hyresbostäder. Propositionen innehåller bland annat en ny privatuthyrningslag, utökade möjligheter till andrahandsuthyrning av bostadsrätter och moderniserade regler för blockhyra av företags- och delningsbostäder.

“För att bostadsbeståndet ska användas mer effektivt behöver det vara enklare att hyra ut sin bostad. När möjligheterna att hyra ut bostadsrätter i andra hand ökar kan fler bostäder bli tillgängliga. Det är en viktig målsättning för regeringen”

Privatuthyrningslagen: Nya gränser och villkor

Den nya privatuthyrningslagen ersätter delar av det tidigare regelverket. Privatuthyrningslagen kan omfatta uthyrning av upp till två fristående bostadslägenheter samtidigt. Vid regelmässig uthyrning av fler än två gäller normalt hyreslagen. Skatteverkets bedömning av inkomsten är en separat fråga.

Tidigare kunde du som husägare bara hyra ut en bostad enligt privatuthyrningslagen. Den nya lagen kan omfatta uthyrning av högst två fristående bostäder, om övriga villkor är uppfyllda. Det innebär inte i sig att Skatteverkets bedömning av inkomstslag ändras.

Blockhyra: Förtydligade regler för företagsuthyrning

Vid blockhyra hyrs minst tre lägenheter av en fastighetsägare som ett "block" där den som hyr blocket i sin tur hyr ut lägenheterna till exempelvis sina anställda. Nya regler för blockhyra ska möta företagens behov av bostäder till sin personal. Bland annat genom ett mer ändamålsenligt system för att underlätta uthyrning av företagsbostäder.

Blockuthyrning innebär att hyresvärden hyr ut minst tre bostadslägenheter till en blockhyresgäst, som i sin tur får hyra ut bostäderna i andra hand. Genom blockuthyrningen får hyresvärden och blockhyresgästen rätt att komma överens om villkor som normalt sett inte är tillåtna vid bostadsuthyrning.

Vad betyder det för dig som husägare?

Upp till två bostäder inom lagens tillämpningsområde

Den nya tvåbostadsgränsen är särskilt relevant för husägare som hyr ut mer än ett fristående objekt. Högst två kan omfattas av privatuthyrningslagen om övriga villkor är uppfyllda. Gränsen är inte ett besked om moms, egenavgifter eller skatterättslig klassificering.

Friare hyressättning — men med gränser

En av de mest betydelsefulla förändringarna gäller hur hyran bestäms. Förslaget innebär att parterna som utgångspunkt ska vara fria att komma överens om inflyttningshyrans storlek. Detta innebär att hyressättningen inte längre är strikt bunden till bruksvärdessystemet.

Reformen förtydligar att privatuthyrningslagen ger fri hyressättning — det vill säga att hyran inte behöver följa bruksvärdessystemet. Dock får hyran inte vara "oskälig" i relation till bostadens storlek, läge och standard. I praktiken innebär det att du kan ta ut en hyra som speglar marknadsvärdet, särskilt i attraktiva områden nära Luleå, Skellefteå, Boden, Kiruna, Stockholm, Göteborg eller Uppsala.

Skattekonsekvenser: Schablonavdrag och deklaration

Schablonavdrag 40 000 kr per bostad

När du hyr ut en privatbostad får du oftast göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år. Utöver det finns fler avdrag beroende på vilken typ av bostad du hyr ut. Skatten på överskottet är 30 procent.

Tvåbostadsgränsen hör till privatuthyrningslagens tillämpningsområde och avgör inte ensam hur inkomsten ska klassificeras skattemässigt. Reformen ändrade inte schablonavdraget. Skatteverket anger för 2026 högst 40 000 kronor per bostad och år.

Kontrollera bostadstypen: För småhus och ägarlägenhet får ägaren normalt även dra av 20 procent av hyresintäkten. För bostadsrätt och hyresrätt beräknas det kompletterande avdraget på annat sätt.

Avdrag beroende på bostadstyp

Småhus/ägarlägenhet: dessutom avdrag med 20% av hyresintäkten. Bostadsrätt/hyresrätt: istället avdrag för din avgift/hyra (för uthyrd del och tid).

Exempel (småhus): Om du hyr ut din villa för 12 000 kr/månad (144 000 kr/år) får du göra följande avdrag:

• Schablonavdrag: 40 000 kr
• 20% av hyresintäkten: 28 800 kr (20% av 144 000 kr)
• Totalt avdrag: 68 800 kr
• Beskattningsbart överskott: 75 200 kr
• Skatt (30%): 22 560 kr

Deklaration och dokumentation

Överskottet redovisas vid punkt 7.3 i Inkomstdeklaration 1. Även om Skatteverket får uppgifter via en digital plattform måste du själv deklarera överskottet.

Se även vår guide om schablonavdrag och skatt för husägare som hyr ut för mer detaljerad information om deklaration.

Praktiska steg: Så förbereder du dig inför 1 juli

Steg 1: Bedöm dina bostäder

Gör en inventering av vilka bostäder du äger och vilka som kan omfattas av privatuthyrningslagen. Vid regelmässig uthyrning av fler än två fristående lägenheter gäller normalt hyreslagen. Skatteklassificeringen behöver bedömas separat.

Steg 2: Ta fram nödvändig dokumentation

Förbered följande dokument:

• Ägarbevis/lagfart för småhus och ägarlägenheter
• Stadgar och tillstånd för bostadsrätter
• Besiktningsprotokoll av bostadens skick
• Inventarielista om bostaden hyrs ut möblerad
• Försäkringsbekräftelse (se över hemförsäkringen)

Steg 3: Värdera din potentiella hyresintäkt

Med de nya friare hyressättningsreglerna kan du sätta en hyra som speglar marknadsvärdet. Undersök vad liknande bostäder hyrs ut för i ditt område. I regioner med hög efterfrågan på personalboende — särskilt i norra Sverige kring Gällivare, Kiruna och Skellefteå — kan hyran ofta vara högre än bruksvärdet.

Läs mer om hur du värderar din bostad i vår jämförelse av uthyrningsalternativ.

Steg 4: Förstå blockhyresreglerna

Om du har minst tre bostäder att hyra ut, eller om du samarbetar med andra husägare, kan blockhyra vara ett bra alternativ. Blockhyra innebär att du tecknar ett avtal med ett företag (t.ex. ett byggföretag eller personalboendebolag) som sedan hyr ut till sina anställda.

Fördelarna med blockhyra:

• Ett avtal istället för flera — mindre administration
• Företaget (blockhyresgästen) ansvarar för andrahandsuthyrningen
• Du som husägare slipper besittningsskydd gentemot de enskilda boende
• Trygg hyresbetalning från ett företag istället för flera privatpersoner

Läs mer i vår kompletta guide till blockhyra för företag eller hur blockhyra fungerar för infrastrukturprojekt.

Steg 5: Kontakta ett professionellt uthyrningsbolag

Istället för att hantera uthyrningen själv kan du samarbeta med ett specialiserat personalboendebolag. StayOnSite erbjuder till exempel:

• 0% avgift — du behåller hela hyresintäkten
• Garanterad hyra — även vid vakanser
• Professionella hyresgäster — företag med betalningsförmåga
• Svar inom 24 timmar — snabb hantering

Checklista: Hyra ut till företag vs privatpersoner

Det finns regler kring hur mycket hyra du kan ta ut. Samma regler gäller vid uthyrning till företag som vid uthyrning till privatpersoner. Tar du ut en oskäligt hög hyra kan hyresgästen vända sig till Hyresnämnden för att tvinga igenom en sänkning av hyran.

För mer detaljerad jämförelse, se vår guide personalboende vs hotell — kostnadsjämförelse.

Vanliga frågor och svar

När träder de nya reglerna i kraft?

De nya reglerna träder i kraft den 1 juli 2026. Regeringens proposition har antagits och lagändringarna väntas börja gälla från detta datum.

Kan jag hyra ut fler än två bostäder?

Ja, men vid regelmässig uthyrning av fler än två fristående lägenheter gäller normalt hyreslagen i stället för privatuthyrningslagen. Om inkomsten ska beskattas i kapital eller näringsverksamhet är en separat skattefråga. Kontakta Skatteverket eller en skatterådgivare för din situation.

Måste jag deklarera hyresintäkter under 40 000 kr?

Du redovisar ett eventuellt överskott efter tillåtna avdrag. Om avdragen täcker intäkten uppstår normalt inget överskott att beskatta. Använd Skatteverkets beräkningshjälp för rätt bostadstyp.

Vad händer om jag tar ut för hög hyra?

Skulle du ta ut en för hög hyra när du hyr ut en hyresrätt i andrahand kan du i värsta fall bli återbetalningsskyldig för "överhyran" i upp till två år retroaktivt. Hyr du ut ett hus eller en bostadsrätt kan du endast bli tvingad att sänka hyran men aldrig bli tvungen att återbetala hyror retroaktivt.

Hur vet jag vad som är en skälig hyra?

En skälig hyra baseras på marknadsvärdet för bostaden i ditt område, med hänsyn till storlek, standard och läge. Du kan använda Hyresnämndens riktlinjer eller kontakta ett professionellt uthyrningsbolag för värdering. StayOnSite erbjuder kostnadsfri värdering — kontakta oss på 076-249 84 86.

Behöver jag tillstånd för att hyra ut min bostadsrätt?

Ja, för bostadsrätter krävs som regel styrelsens godkännande. De nya reglerna utökar dock möjligheterna till andrahandsuthyrning, särskilt för längre perioder. Kontakta din bostadsrättsförening för att ansöka om tillstånd.

Vad är skillnaden mellan blockhyra och vanlig uthyrning?

Vid blockhyra hyr ett företag minst tre bostäder i ett sammanhang och ansvarar sedan för vidareuthyrning till sina anställda. Som husägare får du ett enda avtal och slipper hantera enskilda hyresgäster. Vid vanlig uthyrning tecknar du individuella avtal med varje hyresgäst.

Läs mer i vår FAQ för personalboende.

Påverkas min försäkring när jag hyr ut?

Ja, du måste informera ditt försäkringsbolag när du hyr ut. Många erbjuder en utökad hemförsäkring eller särskild uthyrningsförsäkring. Hyresgästen (oavsett om det är en privatperson eller ett företag) behöver också egen hemförsäkring.

Se vår guide om försäkring och ansvar vid personalboende för mer information.

Kan jag hyra ut min sommarstuga som personalboende?

Ja, med den nya tvåbostadsgränsen kan du hyra ut både din permanentbostad och din sommarstuga/fritidsbostad enligt privatuthyrningslagen. Detta är särskilt relevant i områden med hög efterfrågan på personalboende, till exempel nära stora infrastrukturprojekt i Luleå, Gällivare, Boden och andra kommuner i norra Sverige.

Läs mer om sommaruthyrning till montörer och var efterfrågan på montörboende är störst 2026.

Nästa steg: Börja hyra ut med StayOnSite

De nya reglerna från 1 juli 2026 gör det enklare än någonsin att hyra ut din bostad till företag. Med ökade möjligheter att hyra ut upp till två bostäder, friare hyressättning och tydligare blockhyresregler finns det starka incitament att bli uthyrare.

StayOnSite är Sveriges ledande B2B-boendebolag och hjälper husägare att hyra ut till professionella företag utan krångel. Vi erbjuder:

• 0% avgift — ingen provision, du behåller hela hyran
• Garanterad hyra — även vid vakanser
• Professionella hyresgäster — byggföretag, infrastrukturprojekt och etablerade företag
• Svar inom 24 timmar — snabb och effektiv kommunikation
• Juridiskt stöd — rätt avtal enligt nya reglerna

Ytterligare resurser

Läs även våra andra guider:

• Privatuthyrningslagen 2026: Komplett guide till reformen
• Personalboende 2026: Guide för byggföretag
• Avtalskrav och juridik för personalboende
• Grön omställning i norr: Boendeeffekter
• Infrastrukturprojekt och personalboende: Karta 2026
• Datacenter och montörboende: Guide 2026
• Så fungerar det: Från intresse till första hyran