Den 1 juli 2026 blev det skarpt läge för alla som planerar att bygga om garage, uthus, kontor eller andra befintliga byggnader till personalboende. Övergångsperioden mellan gamla och nya byggregler är över, och det gamla regelverket kan inte längre väljas för nya ärenden. För byggföretag och fastighetsägare som funderar på att konvertera fastigheter till blockhyra av personalbostäder innebär det nya krav på hur brandskydd, ventilation och våtrum ska dokumenteras – och ett kvarstående undantag för energikraven som snart också försvinner. Den här artikeln går igenom vad som faktiskt gäller just nu, och ger en konkret checklista innan du sätter spaden i jorden.
Vad har hänt: BBR/EKS ersatt av Boverkets nya byggregler
Boverkets byggregler (BBR) och konstruktionsreglerna (EKS) har under en längre tid ersatts stegvis av ett nytt, funktionsbaserat regelverk. Från och med den 1 juli gäller Boverkets nya byggregler fullt ut för alla nya ärenden, och övergångsperioden där både de tidigare reglerna BBR och EKS och de nya byggreglerna kunde användas avslutades den 30 juni. Det gamla regelverket är alltså inte längre ett alternativ för nya bygglovsansökningar, anmälningar eller påbörjade arbeten.
Det som gör förändringen extra relevant för ombyggnad är att de nya reglerna är uppbyggda annorlunda än BBR. Från 1 juli ersattes BBR och EKS med ett nytt funktionsbaserat regelverk som ger byggherrar större frihet att välja tekniska lösningar, men också ett ökat ansvar att bevisa att kraven uppfylls. I praktiken betyder det att du som fastighetsägare eller entreprenör inte längre kan luta dig mot en standardlösning i en handbok – du behöver visa, gärna med beräkningar eller dokumentation, att din lösning faktiskt klarar kraven på brandsäkerhet, ventilation och konstruktion. Det gäller även vid ombyggnad av befintliga byggnader, inte bara nybyggnation.
En viktig detalj är att det gamla regelverket ändå kan gälla för projekt som redan är i gång. Om beslut om lov meddelades före 1 juli 2026, och man då valde äldre regler, ska äldre regler tillämpas även vid startbeskedet, trots att startbeskedet ges efter 1 juli. Har ni redan ett beviljat bygglov för konvertering till personalboende är det alltså inte säkert att ni automatiskt omfattas av de nya reglerna – men för alla nya ärenden gäller de nya föreskrifterna fullt ut. Läs mer om vad som gäller kring avtal och ansvar i vår guide om avtalskrav för personalboende.
Brandskydd vid ombyggnad av garage/uthus till boenderum
Brandskyddsreglerna är sannolikt det område där ombyggnad till personalboende ställer flest krav. Att omvandla ett förråd, garage eller annan komplementbyggnad till ett rum där personal ska sova innebär en ändrad användning – och det utlöser nya krav. Ändrad användning, till exempel förråd till sovrum, innebär nya krav på utrymning, och nya genombrott i brandcellsgränser ska tätas med brandtätning. Det räcker alltså inte att bara flytta in en säng – utrymningsvägar, brandcellsgränser och eventuella genombrott för el och ventilation måste ses över och dokumenteras.
Många tror att en bygglovsbefriad åtgärd även är befriad från tekniska krav, men så är det inte. Byggnadsinspektör Noah Olsson vid Hässleholms kommun förklarar det tydligt:
"Lovfritt betyder inte fritt från regler" , säger byggnadsinspektör Noah Olsson. Alla byggnader måste alltid uppfylla kraven i plan- och bygglagen och Boverkets regler, till exempel när det gäller säkerhet, brandskydd och energi – det gäller även lovfria åtgärder.
Om garaget eller uthuset ligger nära huvudbyggnaden tillkommer ytterligare krav på avstånd eller brandteknisk konstruktion mellan byggnaderna. I korthet innebär det att byggnader antingen ska placeras på ett avstånd av minst åtta meter ifrån varandra eller förses med en brandteknisk konstruktion i form av brandcellsgräns eller brandvägg. Vid konvertering till boenderum för uthyrning bör ni därför alltid ta fram en brandskyddsbeskrivning tidigt i processen, gärna tillsammans med en brandkonsult som är van vid de nya föreskrifterna (BFS 2024:7). Fundera också på ansvarsfrågan – vår guide om försäkring och ansvar vid personalboende går igenom vad som gäller om brandskyddet brister efter inflyttning.
Ventilation och våtrumskrav vid konvertering till uthyrning
När en byggnad som tidigare inte var avsedd för boende ska hyras ut till personal ställs samma krav på inomhusmiljö som i vilken bostad som helst. De nya reglerna för hygien, hälsa och miljö är tydliga på den punkten: Boverkets föreskrifter om hygien, hälsa och miljö förutsätter att ombyggnationen eller renoveringen säkerställer en förbättrad inomhusmiljö med god ventilation, och kraven på ventilation och luftkvalitet blir mer omfattande – bland annat kan extra åtgärder behövas för att förebygga fuktproblem i våtrum och källare.
Det innebär i praktiken att ett garage eller en lagerlokal som ska bli boenderum för montörer eller byggpersonal ofta behöver ett helt nytt ventilationssystem, eller en väsentlig ändring av det befintliga – vilket i sig är en anmälningspliktig åtgärd. Tekniska åtgärder som ventilation, va-installationer samt brandskydd förblir anmälningspliktiga, vilket regleras i PBF:en. Ni kan alltså inte kringgå kraven bara för att själva ombyggnaden i övrigt är bygglovsbefriad.
Nedan är en översikt över de viktigaste kravområdena i det nya regelverket och hur de typiskt berör ombyggnad till personalboende:
| Kravområde (ny föreskrift) | Vad det innebär vid ombyggnad | Gäller från |
|---|---|---|
| Säkerhet i händelse av brand (BFS 2024:7) | Nya krav på utrymning och brandcellsgränser vid ändrad användning, t.ex. förråd till sovrum | 1 juli 2026 fullt ut |
| Hygien, hälsa och miljö (BFS 2024:8) | Skärpta krav på ventilation, luftkvalitet och fuktskydd i våtrum | 1 juli 2026 fullt ut |
| Bärförmåga, stadga och beständighet | Kontroll av bärande konstruktion vid nya genombrott eller ändrad last | 1 juli 2026 fullt ut |
| Bostäders lämplighet | Krav på rumsstorlek, dagsljus och planlösning för boenderum | 1 juli 2026 fullt ut |
| Energihushållning (BBR 31) | Krav på isolering och energiprestanda vid ombyggnad | Övergångsundantag till 1 oktober 2026 |
Vill ni läsa mer om hur konverteringsprojekt kan planeras praktiskt, oavsett var i landet fastigheten ligger, har vi samlat grunderna i vår personalboende-guide 2026.
Energikravsundantaget som gäller till 1 oktober 2026
Ett vanligt missförstånd är att BBR helt har försvunnit. Så är inte fallet – energikraven lever kvar en tid till. Enda undantaget är energikraven, som ligger kvar i BBR till den 1 oktober 2026. Det beror på att Boverket ännu inte har publicerat en ny grundförfattning för energihushållning som ersätter BBR 31, bland annat eftersom den ska samordnas med EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda.
För er som planerar en ombyggnad under sensommaren eller tidig höst 2026 innebär det att energikraven fortfarande bedöms enligt gamla BBR – medan brandskydd, ventilation, bärighet och övriga tekniska egenskapskrav redan följer det nya regelverket. Det är alltså en hybridperiod fram till oktober, då samtliga krav samlas i det nya systemet.
Bakom hela regelreformen ligger en uttalad ambition om att flytta ansvar och skapa utrymme för innovation i byggandet:
"Genom att överföra delar av ansvar från myndigheter till byggaktörer kan innovation och teknisk utveckling gynnas" , enligt Boverkets motivering till reformen, som Byggföretagen har redogjort för i sina frågor och svar om de nya byggreglerna.
Det låter bra i teorin – men i praktiken innebär det också att ni som fastighetsägare bär ett tyngre bevisbörda när ni bygger om till uthyrning. Har ni koll på hur de nya hyresreglerna påverkar kalkylen är det värt att också läsa vår genomgång av den nya hyreslagen från juli 2026 och reformen av privatuthyrningslagen.
Checklista: steg för steg innan du bygger om till personalboende för blockhyra
Innan ni sätter i gång med ombyggnad av garage, uthus, kontor eller andra lokaler till personalboende för blockhyra, gå igenom följande steg:
- Kartlägg vilket regelverk som gäller för ert projekt. Har ni redan ett beviljat lov från innan 1 juli 2026 kan äldre regler fortsatt tillämpas – för nya ärenden gäller enbart Boverkets nya byggregler.
- Ta reda på om åtgärden kräver bygglov, anmälan eller är helt lovbefriad. Ventilation, VA-installationer och brandskydd är i regel anmälningspliktiga oavsett bygglovsstatus.
- Ta fram en brandskyddsbeskrivning som visar utrymningsvägar, brandcellsgränser och eventuellt avstånd till andra byggnader på tomten.
- Planera ventilation och fuktskydd i våtrum enligt de nya kraven på hygien, hälsa och miljö – särskilt viktigt i garage och lagerlokaler som saknar tidigare våtrumsinstallation.
- Kontrollera energikraven mot rätt regelverk beroende på om ni bygger om före eller efter 1 oktober 2026.
- Se över avtal och försäkring för blockhyresgästen innan inflyttning – se vår guide om avtalskrav och guide om försäkring och ansvar.
- Anpassa planeringen efter var i landet fastigheten ligger. Efterfrågan på personalboende för byggpersonal skiljer sig mellan orter som Stockholm, Göteborg, Malmö, Luleå och Västerås, bland annat beroende på pågående infrastrukturprojekt.
Är ni osäkra på var i processen ni befinner er, eller vill ha en snabb genomgång av hela vägen från intresse till första hyresinbetalning, finns steg-för-steg-upplägget beskrivet i "Så fungerar det: från intresse till första hyran".
Vanliga frågor
Måste jag följa de nya byggreglerna om jag redan har bygglov?
Nej, inte nödvändigtvis. Om beslutet om lov meddelades före 1 juli 2026 och ni då valde att tillämpa de äldre reglerna gäller de äldre reglerna även vid startbeskedet, även om det utfärdas efter 1 juli. För nya ansökningar gäller dock enbart det nya regelverket.
Räcker det att åtgärden är bygglovsbefriad för att slippa brandkrav?
Nej. En bygglovsbefriad åtgärd är inte detsamma som en regelbefriad åtgärd. Brandskydd, ventilation och VA-installationer är i regel fortsatt anmälningspliktiga och måste uppfylla de tekniska egenskapskraven, oavsett om själva byggnationen kräver lov eller inte.
Vad händer med energikraven efter 1 oktober 2026?
Fram till dess ligger energikraven kvar i gamla BBR. Efter 1 oktober 2026 väntas en ny grundförfattning för energihushållning träda i kraft, samordnad med EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda, vilket innebär att samtliga krav då samlas i det nya regelverket.
Kan jag bygga om ett garage till boenderum för uthyrning till byggpersonal?
Ja, men det räknas som ändrad användning och utlöser krav på bland annat utrymningsvägar, brandcellsgränser, ventilation och ofta våtrumslösningar. Exakt omfattning avtalas och bedöms per projekt beroende på byggnadens skick, läge och tänkt beläggning.
Att navigera de nya byggreglerna samtidigt som ni ska få fastigheten uthyrd och lönsam kan kännas tungt – särskilt när energikrav, brandskydd och ventilation ska stämma med rätt regelverk vid rätt tidpunkt. StayOnSite (grundat 2016, betyg 5,0 på Google) hjälper husägare och byggföretag att komma igenom hela processen: vi tar 0 % avgift för husägare, erbjuder garanterad hyra och professionella hyresgäster, och återkommer alltid inom en arbetsdag – ofta inom några timmar – med en boendeplan. Vanligtvis ingår rådgivning kring regelkrav och matchning med hyresgäst; exakt omfattning avtalas per projekt. Ring oss på 076-249 84 86, eller läs mer om vad vi erbjuder för företag och för husägare.