Blockhyra och företagsbostäder: Nya regler från 1 juli 2026

Den 1 juli 2026 träder omfattande lagändringar i kraft som moderniserar reglerna för blockhyra och företagsbostäder i Sverige. Förändringarna ska göra det enklare för företag att ordna personalboende och skapa tydligare spelregler för fastighetsägare som hyr ut till organisationer. Här är din kompletta guide till vad som förändras — och hur du förbereder dig.

Vad är blockhyra? Definition och hur det fungerar för personalboende

Blockhyra är en speciell avtalsform som regleras i jordabalken sedan 1985. Grundprincipen är att en fastighetsägare hyr ut minst tre bostadslägenheter som ett "block" till en hyresgäst som sedan ska hyra ut lägenheterna vidare i andra hand. Detta kan vara till anställda, studenter, vårdtagare eller andra specifika grupper.

I en blockhyra kan parterna avtala om villkor som normalt inte är tillåtna vid vanlig bostadsuthyrning. Exempelvis kan man överföra mer av underhållsansvaret till blockhyresgästen, sätta längre uppsägningstider och fastställa hyror som överstiger bruksvärdeshyran. Villkoren får dock aldrig gå längre än de tvingande reglerna för lokalhyra.

"Vid blockhyra hyrs minst tre lägenheter av en fastighetsägare som ett 'block' där den som hyr blocket i sin tur hyr ut lägenheterna till exempelvis sina anställda."

För att blockhyra ska vara tillåten krävs normalt att hyresnämnden godkänner de avsteg från hyreslagens bestämmelser som hyresvärden och blockhyresgästen kommit överens om. Denna prövning är tänkt att säkerställa att regelverket inte missbrukas och att andrahandshyresgästerna får ett skäligt skydd.

Varför blockhyra är viktigt för företag och samhälle

Blockhyra har länge varit ett centralt verktyg för att möta specifika bostadsbehov. Arbetsgivare kan erbjuda anställda boende vid rekrytering till expansiva orter som Stockholm, Göteborg och Malmö. Kommuner använder modellen för omsorgsboenden och sociala kontrakt. Universiteten kan ordna studentbostäder effektivt.

Men rättstillämpningen har under senare år skapat osäkerhet. Svea hovrätt och Högsta domstolen har i flera avgöranden begränsat möjligheterna att använda blockhyra, särskilt när uthyrning sker via mellanhandsföretag som inte själva har ett eget behov av bostäderna. Detta har skapat ett juridiskt gungfly för branschen.

Nya reglerna från 1 juli 2026: Förtydliganden för företagsbostäder

Regeringens proposition "En mer flexibel hyresmarknad" (Prop. 2025/26:187) innehåller flera genomgripande förändringar som träder i kraft den 1 juli 2026. Reformerna bygger på utredningen SOU 2025:65 som överlämnades i maj 2025 efter remissbehandling med bred uppslutning från branschen.

Ändamålsprövning istället för villkorsgodkännande

En central förändring är att hyresnämnden framöver ska pröva ändamålet med blockhyran, inte varje enskilt avtalsvillkor. Detta förenklar processen avsevärt och ger snabbare besked till fastighetsägare och företag.

Hyresnämnden ska lämna tillstånd om blockhyresgästen avser att hyra ut till:

• Sina anställda eller en annan tydligt avgränsad krets av personer
• En juridisk person för att denna ska kunna erbjuda bostäder åt personer som arbetar för den
• Personer som ska hyra rum individuellt och dela gemensamma ytor (delningsbostäder/coliving)

Villkor kan även ändras under hyresförhållandet utan att nytt tillstånd behöver sökas, vilket ger betydligt större flexibilitet.

Undantag från bulvanregeln

En av de mest betydelsefulla förändringarna är att blockhyra som sker enligt tillstånd ska undantas från den så kallade bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken. Denna regel innebär att en andrahandshyresgäst under vissa förutsättningar kan få samma rättigheter gentemot fastighetsägaren som förstahandshyresgästen.

Undantaget skapar förutsägbarhet och minskar risken för att mellanhandsföretag helt plötsligt anses utgöra ett bulvanförhållande. Detta har varit en stor rättslig osäkerhet sedan Högsta domstolens dom från december 2022 ("Lägenheten på Sibyllegatan").

Anpassad hyressättning för blockhyra

De nya reglerna öppnar för att blockhyresgästen och andrahandshyresgästen ska kunna avtala om en anpassad hyra som kan avvika från bruksvärdeshyran. Hyran ska vara skälig sett till omständigheterna i det enskilda fallet, vilket kan innebära att kostnader för tjänster, servicenivå och gemensamma ytor kan täckas.

Detta minskar risken för diskrepans mellan blockhyresavtalet (där bruksvärdeshyra inte gäller) och andrahandsavtalet (där bruksvärdeshyra tidigare alltid gällt).

Tidsbegränsade avtal utan tillstånd

En nyhet är att hyresnämndens godkännande inte ska krävas om blockhyresgästen och andrahandshyresgästen avtalar om avstående från besittningsskydd i högst ett år. Detta underlättar för kortare personalplaceringar och projektanställningar.

Fördelar för byggföretag: Enklare avtal, tydligare regler

För byggföretag och andra arbetsgivare med behov av personalboende innebär de nya reglerna flera konkreta fördelar. Behovet av flexibla boendealternativ är särskilt stort inom byggsektorn där projekt pågår på olika orter och arbetskraft ofta behöver flyttas temporärt.

Snabbare tillståndsprocess

Eftersom hyresnämnden enbart ska pröva ändamålet och inte alla avtalsvillkor i detalj, blir tillståndsprocessen betydligt snabbare. Företag som behöver ordna boende inför stora projekt i Kiruna, Luleå eller andra expansiva orter kan få besked inom rimlig tid.

Större flexibilitet i avtalsvillkor

Byggföretag kan nu lättare förhandla villkor som passar projektets längd och karaktär. Möjligheten att avtala om kortare hyresperioder utan besittningsskydd (upp till ett år) utan hyresnämndens tillstånd är särskilt värdefull för tillfälliga montörsboenden och projektbaserad arbetskraft.

För mer information om hur detta hänger ihop med avtalsstrukturer, se vår guide om avtalskrav för personalboende.

Minskad juridisk risk

Undantaget från bulvanregeln minskar risken för att företag och deras medarbetare hamnar i juridiska tvister om besittningsrätt och överhyra. Detta skapar trygghet för både arbetsgivare och anställda.

"Blockuthyrning är avgörande för tillgången till exempelvis studentbostäder och boenden inom vård och omsorg. Det är därför positivt att reglerna moderniseras."

Relevans för infrastrukturprojekt

De nya reglerna kommer väl till pass i ljuset av de omfattande infrastrukturprojekt som pågår i norra Sverige, inklusive gruvexpansion, datacenteretableringar och den gröna omställningen. Läs mer i vår artikel om grön omställning och boendebehov i norr samt infrastrukturprojekt och personalboende 2026.

Vad fastighetsägare behöver veta: Möjligheter att hyra ut till företag

För fastighetsägare öppnar de nya reglerna betydande möjligheter att utnyttja sitt fastighetsbestånd mer effektivt och möta efterfrågan från företag på en marknad där personalboende är en bristvara.

Bredare marknad för blockhyra

De nya reglerna innebär att fastighetsägare nu kan hyra ut till mellanhandsföretag som specialiserar sig på företagsbostäder. Detta var mycket svårt före lagändringen då sådana företag ansågs sakna ett eget behov av bostäderna.

Fastighetsägare kan därmed välja mellan att:

• Hyra ut direkt till enskilda företag för deras anställda
• Hyra ut till mellanhandsföretag som hanterar uthyrning, service och administration
• Hyra ut till kommuner för omsorgsboenden eller sociala kontrakt
• Hyra ut till delningsboendeaktörer (coliving)

Hyressättning med lokalhyresregler

I blockhyresavtal kan fastighetsägaren och blockhyresgästen fortsatt sätta hyror enligt principerna för lokalhyra, alltså utan begränsning till bruksvärdeshyra. Detta innebär att fastighetsägaren kan få marknadsmässig kompensation för boendet, särskilt på orter med hög efterfrågan.

Den anpassade hyra som blockhyresgästen sedan kan ta ut i andra hand ger också utrymme för service och tilläggstjänster, vilket minskar risken för återkrav på överhyra.

Möjligheter i olika regioner

Blockhyra kan vara särskilt attraktivt i regioner med stora industriprojekt eller utbyggd infrastruktur. Orter som Boden, Skellefteå, Gällivare och Östersund har alla omfattande behov av personalboende för montörer, entreprenörer och anställda inom gruvnäring, energiproduktion och datacenter.

Även i universitetssstäder som Uppsala, Linköping och Lund kan blockhyra användas för att skapa fler studentbostäder. Läs mer om regionalanalyser i vår artikel om var det finns personalboende för montörer 2026.

Ansvar och försäkring

Fastighetsägare bör dock vara medvetna om att även om blockhyra ger flexibilitet, finns fortfarande ett ansvar för att säkerställa att boendet uppfyller lagkrav. Det är viktigt att ha rätt försäkringsskydd och tydliga avtal. Läs mer i vår guide om försäkring och ansvar vid personalboende.

Praktisk checklista: Så förbereder du dig inför lagändringen

Oavsett om du är fastighetsägare, byggföretag eller personalansvarig finns det konkreta steg du kan ta för att förbereda dig inför de nya reglerna från 1 juli 2026.

För fastighetsägare

• Inventera ditt bestånd: Identifiera lägenheter som skulle kunna passa för blockhyra. Minst tre lägenheter krävs, och de behöver inte ligga i samma byggnad.
• Kontakta potentiella hyresgäster: Ta kontakt med lokala företag, kommuner eller mellanhandsföretag för att kartlägga behovet av personalboende i din region.
• Förbered ansökan till hyresnämnden: Ta fram en tydlig beskrivning av ändamålet med blockhyran. Efter 1 juli räcker det med att beskriva att lägenheterna ska användas för exempelvis personalboende — du behöver inte specificera varje avtalsvillkor.
• Se över försäkringar: Kontrollera att ditt försäkringsskydd täcker blockhyra och andrahandsuthyrning.
• Utforma avtalet: Samarbeta med juridisk expertis för att säkerställa att blockhyresavtalet följer de nya reglerna och inte strider mot lokalhyresreglerna.
• Dokumentera underhållsansvar: Tydliggör i avtalet vem som ansvarar för vad gällande underhåll, reparationer och felanmälan.

För byggföretag och arbetsgivare

• Kartlägg behoven: Gör en prognos över hur många medarbetare som behöver boende på olika orter under kommande år. Ta med hänsyn till projektlängd och säsongsvariationer.
• Etablera kontakter: Bygg relationer med fastighetsägare och mellanhandsföretag på de orter där ni har projekt. Orter som Västerås, Gävle och Karlstad har ofta god tillgång på bostäder.
• Förbered avtal: Ta fram standardavtal för blockhyra som kan användas vid olika projekt. Inkludera flexibilitet för längd och antal lägenheter.
• Informera personalen: Säkerställ att anställda som ska bo i blockhyrda lägenheter är informerade om villkoren, hyrans storlek och vad som ingår.
• Bygg in kostnad i kalkyl: Inkludera boendekostnader i era projektkalkyl och anbudsgivning. De nya reglerna ger bättre förutsägbarhet.
• Planera för arbetskraftsinvandring: Om ni rekryterar utländsk arbetskraft, se till att boendelösningen uppfyller myndighetskrav. Läs mer i vår artikel om arbetskraftsinvandring och byggföretag 2026.

För mellanhandsföretag och boendeaktörer

• Ansök om nya tillstånd: Om ni har befintliga blockhyresavtal som nekats eller står på osäker grund, överväg att ansöka om nya tillstånd enligt de nya reglerna efter 1 juli.
• Anpassa affärsmodellen: Se över er affärsmodell för att säkerställa att den faller inom de nya godkända ändamålen (personalboende, delningsboenden etc.).
• Utveckla serviceutbud: Med möjligheten till anpassad hyra kan ni erbjuda fler tjänster som städning, möblering och service utan risk för överhyrekrav.
• Förhandla med fastighetsägare: De nya reglerna ger bättre förutsättningar för mellanhandsföretag. Använd detta i förhandlingar med fastighetsägare.

Viktiga datum att hålla koll på

• 1 juli 2026: De nya reglerna träder i kraft
• Före 1 juli: Befintliga blockhyresavtal fortsätter gälla enligt gamla regler om de godkänts av hyresnämnden
• Efter 1 juli: Nya ansökningar prövas enligt de nya reglerna. Befintliga avtal kan omförhandlas.

Ytterligare resurser

För att fördjupa dig i relaterade ämnen rekommenderar vi följande artiklar:

• Komplett guide till personalboende 2026
• Privatuthyrningslagen: Reform 2026
• Datacenter och montörboende: Guide 2026
• Checklista för infrastrukturkontrakt
• Kompetens och rekrytering i byggsektorn 2026

Framtidsperspektiv: Vad händer efter 2026?

De nya reglerna för blockhyra från 1 juli 2026 är ett viktigt steg mot en mer flexibel bostadsmarknad, men flera experter pekar på att ytterligare reformer kan behövas. Fastighetsägarnas förbundsjurist Johan Kleveland har uttryckt att det i grunden behövs "en mer genomgripande och enhetlig reform av hyreslagen" för att fullt ut modernisera regelverket.

En utmaning som kvarstår är att olika regelverk nu gäller för olika aktörer. En privatperson som hyr ut två bostäder omfattas av den nya privatuthyrningslagen med förmånliga villkor, medan en småskalig fastighetsägare med tre lägenheter fortfarande omfattas av hyreslagen. Detta kan enligt kritiker snedvrida konkurrensen.

Samtidigt är förväntningarna stora på att de nya reglerna ska underlätta tillgången till personalboende på en marknad där efterfrågan är hög. Byggsektorn, som drabbades hårt av räntehöjningarna 2022–2023, visar nu tecken på återhämtning med ljusare prognoser för 2026–2027 enligt Arbetsförmedlingen. När byggnationen tar fart igen ökar också behovet av flexibla boendealternativ.

Sammanfattning: Stora möjligheter med nya spelregler

De nya reglerna för blockhyra och företagsbostäder från 1 juli 2026 innebär en betydande modernisering av den svenska hyresmarknaden. Genom enklare tillståndsprocesser, undantag från bulvanregeln och möjlighet till anpassad hyressättning skapas förutsättningar för företag att ordna personalboende och för fastighetsägare att möta denna efterfrågan.

För byggföretag som rör sig mellan olika projektorter — från Helsingborg i söder till Kiruna i norr — innebär förändringarna konkreta fördelar i form av minskad administrativ börda och juridisk förutsägbarhet.

För fastighetsägare öppnas nya affärsmöjligheter genom att kunna hyra ut till mellanhandsföretag och få marknadsmässig ersättning. De nya reglerna skapar förutsättningar för en mer effektiv användning av det befintliga bostadsbeståndet.